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MINUTA DE CONTRATO COM PAGAMENTOS MENSAIS E
SUCESSIVOS
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL
Pelo presente Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel celebrado
aos 26 de agosto de 2003, nesta cidade de Brasília, Distrito Federal, as
partes adiante nomeadas e qualificadas, a saber,
de um lado, ........................., brasileiro, médico, casado,
portador da CI nº ................... e do CPF/MF nº ..............,
residente e domiciliado no .........................................., CEP
........., juntamente com a sua esposa. .........................,
brasileira, do lar, casada, portadora da CI nº ................... e do
CPF/MF nº .............., residente e domiciliada no
.........................................., CEP .........,denominados
simplesmente PROMITENTES VENDEDORES,
..................................................., brasileiro, casado,
funcionário público, portador da CI nº .............................
SSP/....... e do CPF/MF nº............................................,
juntamente com a sua esposa, Sra. ..................................,
brasileira, arquiteta, portadora da CI nº.......................
SSP/....... e do CPF/MF ................................, residentes e
domiciliados na ......................................................,
Brasília – DF, CEP ................., doravante denominados simplesmente
PROMITENTES COMPRADORES, têm entre si, justo e contratado a Compra e Venda
do Imóvel descrito na cláusula Primeira a seguir, o que mutuamente
outorgam, aceitam e assinam, convencionados pelas Cláusulas e condições
seguintes.
CLÁUSULA PRIMEIRA: DA PROPRIEDADE E DO IMÓVEL.
1. Que o primeiro nomeado, designado PROMITENTE VENDEDOR, é senhor e
legítimo possuidor, a justo título e boa fé, da propriedade, do domínio e
de todos os direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades sobre o
imóvel, com a área presumível de xxx,00 (xxxxxxxxxx e xxxxxx e xxxxx)
hectares nele edificada casa sede com a área de xxx m2; curral com brete,
balança, tronco, banheiro pulverizador, galpão em ferro e alumínio com xxx
m2, 2º galpão de alvenaria com xxxm2; xx km de cerca de arame liso; xxx
hectares de pastagens formadas; xxx km de estradas internas, objeto da
matrícula n° xx, data de xx de xxxxx de 1.9xx, identificação nominal
“Fazenda xxxxxxxxxxxxx” do Cartório do 1° Oficio do Registro de Imóveis de
xxxxxxxxxx/xx, adquirido por compra feita pelo PROMITENTE VENDEDOR
conforme a Escritura Pública de Compra e Venda, registrada em xx (xxxx) de
xxxxx de 1.9xx, no Livro de Registro Geral xx, fls. xx do Cartório do
Registro de Imóveis de xxxxxxxxxx de Goiás; fazem parte da venda, ainda,
as seguintes máquinas:
(A relação abaixo é fictícia e serve apenas como lembrete).
a)- Um trator SLC-JOHN DEERE 6300, 4X4, CHASSI CQ6300A008219, ANO 99;
b)- Um trator FORD 6610, ano 87, série 206.638;
c)- Um arado subsolador automático Laser mod.CR-DCR , com 5 braços, nº
série 04/7018, CR 06/5447, ano 2000;
d)- Uma colhedeira de forragem, marca GEVA, com cardan, nº 9596, ano 92;
e)- Uma grade niveladora, marca Semeato com 36 discos X 20”, ano 89;
f)- Uma roçadeira dupla com 4 facas, marca Tatu, ano 87;
g)- Uma grade pesada com 14 discos, marca Tatu;
h)- Um pulverizador Jacto de 600 litros;
i)- Uma carretinha basculante de um eixo;
j)- Um distribuidor de adubo a lanço, marca Jan, mod.600;
k)- um distribuidor de calcário a lanço, marca Jan, mod. 2500.
CLÁUSULA SEGUNDA: PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO E REAJUSTE MENSAL.
2.1. O preço total do imóvel ora prometido a venda e objeto do presente
instrumento é de R$ .........,00 (...................... mil Reais), nesta
data, a ser pago pelo PROMITENTE COMPRADOR ao PROMITENTE VENDEDOR, nas
seguintes condições:
a) 01 (uma) parcela, fixa e irreajustável, no valor de R$
................,00 (......... mil Reais), representada pelo cheque nº
.................., agência nº ......................, banco
nº................., para desconto imediato, paga na data da assinatura
deste Contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, incidindo
sobre a mesma os termos do Código Civil Brasileiro, artigos 1.094 a 1097,
a chamada Lei de Arras.
b) xx (xxx) parcelas, cada uma delas no valor de R$ ......,00
(.............. mil Reais), vencendo a primeira no dia .. de
........................de 2003 e as demais no dia .. (...) dos meses
subseqüentes, totalizando nesta data o montante de R$ .......,00
(......................... mil Reais).
Parágrafo Único. O valor de cada parcela mensal será determinado
reajustando-se mensalmente o saldo devido e em seguida dividindo-se o
valor do saldo reajustado pelo número de parcelas mensais restantes. O
reajuste do saldo devido será feito, mensalmente, no dia 10 de cada mês,
mediante a aplicação da taxa ............. (Opções: Taxa SELIC do Mês;
Taxa de Fundos DI média do mês vencido; Taxa de Fundos de Renda Fixa do
mês vencido), com opção de escolha do PROMITENTE VENDEDOR, pelo pagamento
equivalente a ...... (.........................) sacas de soja ou em
espécie
2.2. Sempre que qualquer pagamento relacionado com o presente contrato for
efetuado pelas PROMITENTE COMPRADOR através de cheque, o contrato somente
será considerado cumprido, e quitado seu objeto, após a compensação do
cheque e, enquanto isso não ocorrer, qualquer que seja a razão, as
conseqüências serão suportadas exclusivamente pelo PROMITENTE COMPRADOR.
2.3. Na hipótese de congelamento de preços ou extinção da taxa de reajuste
acima referida e da impossibilidade, por qualquer razão, de aplicar-se o
reajuste por essa taxa, cada uma das parcelas previstas na cláusula 2.1,
acima, será reajustada, à época do vencimento, pela variação de um índice
substituto, no caso o IGP-DI (FGV) – Índice Geral de Preços,
Disponibilidade Interna - também acumulado, utilizando-se esses índices
mensais disponíveis contados da data da assinatura do presente contrato
até a data do efetivo pagamento da parcela, acrescido mensalmente da taxa
de 1% (um por cento), a título de remuneração pelo empréstimo dos valores
pendentes, ou pelo pagamento equivalente e combinado em sacas de soja ou
em espécie.
CLÁUSULA TERCEIRA: PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL.
3.1. O preço do imóvel foi dividido em uma parcela fixa e irreajustável e
parcelas mensais reajustáveis, representadas por compromisso contratual em
caráter pro solvendo e serão pagas mediante depósito bancário diretamente
na conta bancária do PROMITENTE VENDEDOR, ficando certo de que a falta de
recebimento do aviso de vencimento não exime o PROMITENTE COMPRADOR de
efetuar os pagamentos previstos neste contrato, nem justifica o atraso em
sua liquidação.
3.2. Ao valor constante de cada parcela mensal devida será acrescentado,
na data do vencimento, o montante relativo ao reajuste a ela vinculada, na
forma da Cláusula 2.1, Parágrafo Único, acima, constituindo o valor
resultante obrigação líquida e certa, sendo credor o PROMITENTE VENDEDOR e
devedor o PROMITENTE COMPRADOR. Os reajustes contratuais incidem nas
liquidações totais, parciais, contratuais, judiciais e extrajudiciais, bem
como sobre os valores considerados para efeito de arrematação, adjudicação
e remição.
3.3. Após o respectivo vencimento, a parcela do preço, reajustada até a
data do vencimento pelo índice acumulado pactuado na Cláusula 2, do
presente contrato, será calculado pro rata diem, pelo mesmo índice
acumulado, além de juros compensatórios de 1 (um) por cento ao mês ou
fração e multa de 2% (dois por cento), a título de pena convencional, tudo
sobre o valor atualizado do débito, independentemente de aviso,
interpelação judicial ou extrajudicial. No caso de cobrança extrajudicial
por advogado, pagarão o PROMITENTE COMPRADOR, ainda, honorários
advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do débito.
CLÁUSULA QUARTA: DA POSSE PRECÁRIA DO IMÓVEL.
4.1 – O PROMITENTE COMPRADOR será emitido na posse precária do imóvel,
objeto do presente instrumento, no prazo máximo de até 30 (trinta) dias,
isto é, até no máximo no dia ....................., recebendo-o,
devidamente desocupado, no mesmo estado de conservação que fora
apresentado no ato da negociação, livre e desembaraçado de quaisquer ônus,
cível, fiscal ou de qualquer natureza, em dia com o ITR.
4.2 – A posse definitiva será outorgada pelo PROMITENTE VENDEDOR ao
PROMITENTE COMPRADOR, mediante o traslado da Escritura definitiva de
compra e venda, em Cartório competente, logo após a quitação total do
preço do imóvel e o termo final do presente contrato.
4.3 – A posse precária cessa de pleno direito no caso de inadimplemento do
PROMITENTE COMPRADOR ou de rescisão do contrato, qualquer que seja a
causa, devendo o PROMITENTE COMPRADOR restituir o imóvel ao PROMITENTE
VENDEDOR no prazo de 15 (quinze) dias após o recebimento de notificação
através do Cartório de Títulos e Documentos. A não restituição da unidade
no prazo acima torna o PROMITENTE COMPRADOR, possuidor de má-fé e
caracteriza esbulho possessório, sujeitando a posse à reintegração
liminar, sem prejuízo de outras ações ou procedimentos judiciais movidos
pelo PROMITENTE VENDEDOR com vistas ao cumprimento ou execução das demais
Cláusulas do presente contrato. Até a efetiva restituição do imóvel ao
PROMITENTE VENDEDOR, pagarão ao PROMITENTE VENDEDOR indenização pro rata
diem pelo uso do imóvel, no montante de 1% (um) por cento ao mês sobre o
valor total atualizado do imóvel, sem direito a indenização ou retenção
por quaisquer benfeitorias efetuadas sem a devida autorização por escrito
do PROMITENTE VENDEDOR.
4.4 – Caso o PROMITENTE VENDEDOR não efetue a entrega do imóvel, objeto do
presente contrato, conforme o estabelecido na Cláusula 5.1, acima, estes
pagarão ao PROMITENTE COMPRADOR a quantia de R$ .......
(...................... Reais), ao mês ou, fração, a título de
arrendamento e uso do imóvel, e será paga proporcionalmente aos dias
transcorridos entre a data acima determinada e a data da efetiva entrega
do imóvel.
CLÁUSULA QUINTA: OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES.
5.1 – Obriga-se, o PROMITENTE VENDEDOR, a apresentar, no ato da quitação
do presente instrumento, toda documentação necessária para transferência
do imóvel junto aos órgãos competentes, tais como, cópias de documentos
pessoais, Escritura ou Contrato de Compra e Venda devidamente registrado,
Certidões do Cartório de distribuição das Varas de Justiça do
........................(Certidão de Ações Cíveis e Certidão de Tutela) e
da Justiça Federal, Certidão de Regularidade Fiscal de Imóvel Rural
(Comprovando o pagamento do ITR. Expedida pelo Ministério da Fazenda,
Secretaria da Receita Federal), CCIR (Expedido pelo INCRA), Certidão
Estadual da Secretaria do Meio Ambiente, Certidão Negativa de Multas
IBAMA, e ainda, prestar toda e qualquer assistência comparecendo quando
solicitado for, para a regularização e/ou transferência definitiva do
imóvel objeto deste instrumento, a favor do PROMITENTE COMPRADOR, sem
reclamação por parte do PROMITENTE VENDEDOR, futuramente, por si, seus
herdeiros e sucessores, de importâncias devidas, além das aqui ajustadas.
5.2 – Após a emissão da posse precária, todos os impostos, ou quaisquer
despesas que recaiam ou venham a recair sobre o respectivo imóvel, serão
de única e exclusiva responsabilidade e ônus do PROMITENTE COMPRADOR,
mesmo que lançadas em nome do PROMITENTE VENDEDOR.
5.3 - Obriga-se, o PROMITENTE COMPRADOR, a efetuar o pagamento pontual das
parcelas do preço do imóvel prometido à venda, assim como seus acréscimos
legais e contratuais, no caso de atraso de pagamento, e de outras despesas
previstas em Lei ou neste contrato devidas ao PROMITENTE VENDEDOR, assim
como também, efetuar o pagamento dos tributos, taxas de condomínio e
outras despesas relativas ao imóvel, nas datas de seus respectivos
vencimentos.
CLÁUSULA SEXTA: DAS DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA.
6. Obriga-se, o PROMITENTE COMPRADOR, a pagar todas as despesas
necessárias à transferência do imóvel, objeto do presente instrumento,
assim entendidas as despesas cobradas pelo agente financeiro, Cartório de
Notas, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e as despesas
necessárias para o registro de Compra e Venda no Registro imobiliário.
CLÁUSULA SÉTIMA: NA HIPÓTESE DE SINISTRO.
7. Que na hipótese de sinistro e/ou partilha de bens, ficam as partes,
PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE VENDEDOR, ou, seus beneficiários e
sucessores, autorizados a se habilitarem no respectivo processo e requerer
junto ao Cartório e/ou Juízo competente, a CARTA DE ADJUDICAÇÃO expedida a
favor do requerente, relativamente e tão somente aos imóveis objetos deste
instrumento, podendo, para tanto, constituir advogados com poderes da
Cláusula “ad juditia” e os demais necessários perante qualquer instância,
foro ou tribunal, sem Juízo ou fora dele, podendo acordar, discordar,
transigir, recorrer, desistir, propor e variar de ações e recursos,
requerer citações, prestar declarações e informações, apresentar provas,
abrir, acompanhar e dar andamento em processo respectivo, pedir vistas,
cumprir exigências, tomar ciência de despachos, assinar termos,
requerimentos, alvarás diversos e praticar os demais atos necessários ao
fiel cumprimento do presente contrato.
CLÁUSULA OITAVA: DA RESCISÃO CONTRATUAL.
8.1 – O presente contrato ficará rescindido de pleno direito, após 15
(quinze) dias da notificação do PROMITENTE COMPRADOR através do Cartório
de Título de Documentos, no caso de falta de pagamento de qualquer das
parcelas ou, automaticamente, no caso do não pagamento de até duas
parcelas consecutivas do preço do imóvel, ou ainda, no caso de
descumprimento de qualquer obrigação contratual.
8.2 – Não ocorrerá a rescisão caso o PROMITENTE COMPRADOR, no prazo da
notificação a que se refere a Cláusula anterior, pague o valor do débito,
com os acréscimos previstos neste contrato, ou caso cumpra a obrigação
cujo descumprimento motivou a notificação.
8.3 – O presente contrato será também rescindido na ocorrência de um dos
seguintes casos: a) cessão de direitos e obrigações deste contrato sem
prévia anuência do PROMITENTE VENDEDOR; b) constituição de ônus sobre a
unidade prometida à venda sobre seus respectivos direitos; c) ajuizamento
contra o PROMITENTE COMPRADOR de ação, execução ou procedimentos judiciais
ou no caso de medida judicial que de qualquer modo afete o imóvel
prometido à venda e os direitos decorrentes deste contrato.
8.4 – Se, por qualquer motivo, vier a ser rescindido o presente contrato,
o PROMITENTE COMPRADOR perderá, em favor do PROMITENTE VENDEDOR, o sinal
pago referido no Artigo 2.1 acima ( Código Civil, art. 1095) e, ainda, o
valor atualizado das parcelas mensais pagas até a data da rescisão, e
perderá ainda, o equivalente a 1% (um por cento) do preço atualizado do
imóvel, ao mês ou fração, a título de aluguel pelo uso do imóvel.
CLÁUSULA NONA: DA CESSÃO DE DIREITOS.
9. É facultado ao PROMITENTE COMPRADOR, ceder ou prometer ceder os
direitos e obrigações decorrentes do presente contrato, desde que obtenham
a prévia anuência por escrito do PROMITENTE VENDEDOR, a quem é assegurado
o direito de preferência.
CLÁUSULA DÉCIMA: DECLARAÇÕES FINAIS.
10.1. Declaram as Partes Contratantes que concordam que serão consideradas
efetivadas as notificações, interpelações ou comunicações de uma a outra
parte, para todo e qualquer efeito e finalidade previstos neste contrato,
quando feitas por escrito e entregues pessoalmente, contra recibo, ou
remetidas pelo correio, mediante registro, para o endereço constante do
contrato, ou por edital.
10.3. Declara o PROMITENTE VENDEDOR, sob pena de responsabilidade civil,
que não existem ações reais e pessoais reipersecutórias, ou outro ônus
relativo ao imóvel, objeto do presente instrumento, bem como as suas
pessoas, que impeçam ou venham a impedir a transferência do referido
imóvel ao PROMITENTE COMPRADOR, respondendo civil e criminalmente, em caso
de omissão.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: DA COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO.
11. O PROMITENTE VENDEDOR pagará à empresa imobiliária
............................, a quantia de R$ ............. (..... mil
Reais), a título de comissão pela intermediação e venda do imóvel, cujo
pagamento será efetuado em .. (....) parcelas e consecutivas, no valor de
R$ .....,00 (......... Reais) cada, vencendo a primeira delas no dia
............de 2003 e as demais no dia .. dos meses subseqüentes.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: DAS DISPOSIÇÕES FINAIS.
12. O presente instrumento é feito entre as partes contratantes por si,
seus herdeiros e sucessores, obrigando-se estas mesmas partes a manter
este Contrato de Promessa de Compra e Venda, sempre bom, firme e valioso,
respondendo o PROMITENTE VENDEDOR, na forma da Lei, pelos riscos da
evicção de direitos, se chamados forem à autoria, a qualquer tempo, época
e lugar.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: DO FORO.
13. Fica eleito o foro de ........ – .., com expressa renúncia a qualquer
outro, por mais privilegiado ou especial que seja, para a solução de
quaisquer pendências oriundas do presente contrato ou dele decorrentes.
E por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas
(02) vias de igual teor e forma, para um só efeito legal, na presença das
testemunhas abaixo.
Brasília, DF, .. de ...... de 2003
_____________________________ _____________________________
Promitente Vendedor Promitente Vendedor
_____________________________ _____________________________
Promitente Comprador Promitente Comprador
Testemunhas:
______________________________
Nome:
RG No.
______________________________
Nome:
RG No.
NOTA:
1.- A minuta acima serve como sugestão para confecção de contrato;
2.- Sempre consulte seu advogado com antecedência para dirimir dúvidas;
3.- Verifique com antecedência quais os documentos exigidos no Cartório do
Registro de Imóveis local;
4.- Procure manter contato com os vizinhos sobre o imóvel propriamente
dito e pendências de divisas;
5.- Confira a dimensão do imóvel ANTES de qualquer pagamento;
CERTIFIQUE-SE DOS LIMITES DA RESERVA LEGAL.
5. JAMAIS COMPRE SOB PRESSÃO, (O PROBLEMA DEPOIS VAI SER SEU).
BOA SORTE E BONS NEGÓCIOS
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